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一手房地产交易中不公平合同格式条款

作者:佚名    来源:深圳市消委会    更新时间:2014-08-04 16:16:30   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

市消委会于本年一季度调查了本市12个在售楼盘后发现:在新房销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象仍然普遍存在:

 

不良营商手法一:开发商在提供的补充协议中声称“本协议是经买卖双方平等协调达成的补充约定,并非合同格式条款,与预售合同不一致的,以本补充协议为准”,但在实际交易中又不允许消费者协商修改补充协议中的条款。

 

【案例】:消费者张先生到售楼处随售楼人员看完样板房、预算完价格后,即交付10万定金签订《房地产认购书》。几天后,在张先生准备缴纳余款签订《房地产买卖合同(预售)》时,却赫然发现合同附件五中除规定“本协议是经买卖双方平等协调达成的,并非房地产商单方制订的格式合同”外,还规定了“买方放弃对车位不足、无燃气管道、不得因主体结构安全以外问题拒绝接受交付、保修年限低于国家标准等主张权益和投诉的权利”,对于包含这些内容的“霸王条款”,张先生提出修改意见却被卖方拒绝,称公司规定不允许修改,张先生不打算买了便要退款,卖方又以买方已阅读过此合同并签订认购书为由拒绝退回定金,张先生于是投诉房地产商。  

 

点评:补充协议条款是经营者预先为重复使用而单方制定的条款,在订立合同时并未与消费者协商,符合《合同法》第三十九条第二款关于格式条款的定义,应认定为格式条款。
  

由于格式条款是经营者事先单方面制定未予消费者协商的条款,因此我国无论从立法角度还是从行政监管角度都对格式条款做出了较严格的规定。比如《合同法》39条规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明”,第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”第41条规定“对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。

 

房地产开发商在明明是合同格式条款的协议中非要强调协议是“非格式条款”,若真是非格式条款,就应该允许消费者协商修改,但在实际交易中,开发商又不允许协商修改。而在这个不允许协商修改的补充协议中又大量存在着损害消费者合法权的不平等的格式条款,开发商这样做的目的是显而易见的,即如果承认是格式条款,其补充协议中大量的不平等条款将面临着可能无效的司法认定,如果标上“此协议非合同格式条款”,则可造成是与消费者平等协商形成合同的假象,补充协议中的不平等条款就可以辩解说是消费者自愿接受的条款,一旦发生纠纷,在法律适用方面,会出现对消费者极其不利的局面。

 

开发商这种做法对消费者权益的侵害是毋庸置疑的,而这种手法背后隐藏的巨大法律陷阱也是亟需揭示和惩戒的,此手法应引起立法、司法和执法部门的高度重视,予以科学引导规范,方有利于房地产市场长远健康发展。

 

不良营商手法二:消费者需要认真阅读理解的合同文件只有一份,常被固定于交易场所的角落处,其中的补充协议存在大量不公平条款,其字体细小如麻。整本合同文件内容繁多,专业性极强,但却不允许消费者拍照或复印,也不允许带走,经营者更不会主动提示和解释其内容,甚至还催促消费者先交定金,再看合同。

 

点评:诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则,是现代法治社会的一项基本法律规则,《合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”经营者前述不良营商手法使得缺乏专业知识、对楼盘信息的了解又与经营者严重不对等的消费者无法充分阅读和理解要签署的一系列文件、合同,这种做法,使消费者的知情权无法得到充分保障,也明显违反了诚实信用原则。

 

不公平条款一“广告内容不具约束力”:

 

“买卖双方均确认双方的一切权利义务以本合同及补充协议为准,对双方具有约束力,出卖人的售楼广告、售楼书、楼体模型、影视宣传片以及任何其他形式的宣传广告资料均仅作为出卖人要约邀请,买受人确认出卖人的售楼广告、售楼书、楼体模型、影视宣传片等对买受人签订合同和对本房地产价格没有产生重大影响。”

 

【案例】消费者李先生等19位业主看到开发商打出“LOFT空间,层高5.8米,可做复式!”便缴款买下该楼盘的套房,在入伙交楼那天,却被告知由于规划国土部门检查后认为,5.8米空间中没有预留承重梁存在不安全因素,禁止业主在自行装修时改成复式。业主们当初就是冲着广告中说的可做复式而购买,现在却不能做复式房,完全不符业主们的预期目的,于是要求开发商解约退款,但开发商却以“广告内容不具有约束力”、“样板房不构成合同承诺,房屋状况以实际交付为准”等条款断然拒绝李先生等19位业主的要求。

 

点评:商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,对出卖人不具有约束力。但最高院司法解释规定如果这些资料所作的说明和允诺具体确定,对购房人订立购房合同有重大影响的,则应视为要约,对出卖人具有约束力。否则出卖人极易夸大其词、虚假宣传而不用承担任何法律责任,不但对购房人极不公平,也会危害交易秩序与安全。该条款排除了出卖人所做销售广告和宣传资料成为要约的可能性,免除了出卖人应担的合同义务,依《合同法》第四十条和《消法》第二十四条的规定,当属无效条款。

 

相关司法解释:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

 

不公平条款二“公共场地归卖方所有”:

 

 “本房地产项目范围内的停车位、架空层、楼体外墙广告位归出卖人所有。”

 

 “此外屋顶、外墙、共有部位、公共场地归卖方所有。”

 

 “架空层,地上停车位和地下停车场为出卖方所有。”

 

【案例】程女士向消委会投诉开发商未经业主同意擅自在小区公共绿地上立起巨幅广告牌用于经营,广告灯将程女士等几位业主家照的夜晚亮如白昼,灯光污染严重影响业主休息,此外该开发商还将楼下业主活动室出租用作棋牌房,经常深夜还喧闹不止,程女士等消费者投诉要求开发商立即拆除广告牌并收回活动室,开发商却声称在售楼时,合同中写明公共场地归卖方所有,卖方有权处置,拒绝了业主的请求。

 

点评:从权利的归属看,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,架空层、楼体外墙、天台、屋顶这些共有部分而言,根据《物权法》第七十三条规定,属于业主共有。而停车位,根据《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”房地产经营者不分情况,一概据为己有,显然于法不符,于理不公。

 

相关法规:《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

 

《物业管理条例》第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

 

《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

 

不公平条款三“违约责任不对等”:

 

 “卖方不保证推荐银行能为买方授信抵押贷款,不论何原因,如买方不能取得按揭贷款,必须在一个月内一次性付清房款,每延期一天违约金为总价款的万分之四每日。无力付清房款的,卖方一年内可行使解约权,买方还应承担总价10%的违约金,并赔偿卖方损失,包括但不限于公告费、公证费、诉讼费、律师费等。”

 

“出卖人因第三方侵权、周边市政管网改造,政策法规调整等不可抗力原因,可据实延期交房,合同不解除,卖方不承担任何违约责任。”

 

【案例四】梁先生购房时选择一个月内分两次交清房款,后因资金周转问题,第二次房款迟了三个月才交清,按合同每延期一天须承担总价款万分之四的违约金,梁先生又交了近八万元违约金。到合同约定的入伙那天,开发商却以施工过程被行政处罚整改为由宣布延期三个月交楼,梁先生认为开发商延期交房违约了,要求开发商按日向业主赔付延期交房违约金却被拒绝,开发商解释,合同中规定:“政府行为、政策法规调整等属不可抗力原因,可据实延期交房,合同不解除,卖方不承担任何违约责任。”

 

点评:买卖双方的违约责任不对等,严重背离了民事主体地位平等和权利义务相一致的原则。同样是政策法规调整等情势变更的情形,买方有责而卖方却无责;同样是违约,买方违约时卖方可解约,买方还要重赔卖方,而卖方违约时却不承担任何责任且规定买方不能解约。另外,卖方还任意扩大法定不可抗力的范围为己免责。诸如此类条款,其实质加重消费者责任,免除经营者责任,排除消费者的主要权利,依《合同法》第四十条和《消法》第二十四条的规定,当属无效条款。

 

相关法规:

 

《合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”

 

《民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

 

不公平条款四“被放弃的权利”:

 

“买受人拒绝通过在仲裁机构或法院主持下和解方式解除买卖合同的,买受人应双倍支付违约金(即按总房款的10%)。”

 

“买受人承诺不申请撤销仲裁裁决和不申请不予执行。”

 

【案例五】柯小姐去年底买下一栋依山而建的别墅,不久楼体出现裂缝。柯小姐要求开发商解除合同并退回购房款,开发商要求柯小姐必须走司法程序并接受和解,和解条件是由柯小姐支付卖方应付的律师费、公证费、诉讼费等。柯小姐不同意,开发商称,若不同意,则按合同柯小姐应双倍支付违约金。柯小姐认为该合同条款是霸王条款,于是投诉到消委会。

 

点评:选择以何种方式解决纠纷,是合同当事人一项重要的程序权利,这种权利是法定权利,不能随意限制和剥夺。上述条款排除消费者的主要权利,依《合同法》第四十条和《消法》第二十四条的规定,当属无效条款。

 

相关法规:《仲裁法》第五十八条、《民事诉讼法》第二百一十七条中,对可撤销的、不予执行的仲裁裁决作出了明确的规定。

 

《民事诉讼法》第九条 “人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的,应当及时判决。”

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