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卖房时妻“不知情” 签约反悔买家获赔

作者:佚名    来源:广州日报    更新时间:2018-04-23 16:51:55   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

2015年底,刘先生跟买家签订买卖合同后,却以妻子不同意卖房为由反悔不卖。买家遂状告刘先生索赔。东莞市第二人民法院经审理认为,该合同有效,因刘妻不同意卖房无法履行,刘先生应承担违约责任,判令其赔偿买家违约金22万元及中介佣金3万多元。刘先生不服,提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。昨日,东莞第二法院通报该起房屋买卖纠纷的典型案例。

 

  丈夫卖房妻子反对想毁约

 

  2015年底,深圳的滕先生经东莞一中介公司介绍,去看了东莞市长安镇一套商品房。当时,业主刘先生及其妻子都不在家,只有其岳母在家里。滕先生看了比较满意,决定买下来。

 

  2015年12月9日,滕先生跟刘先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定,刘先生将其名下一套商品房出售给滕先生,建筑面积86.27平方米,成交价110万元。买方应向中介公司支付咨询及中介服务费为成交价3%即33000元。卖方不能按约定将该物业售予买方的,应须双倍退还所收定金外,还须赔偿成交价的20%。签订合同后,滕先生向业主刘先生支付了定金10万元,向中介公司支付了佣金33000元。

 

  然而,后来刘先生不肯配合办理后续手续。滕先生认为,刘先生是因房价上涨反悔了,于是将刘先生告上法庭,请求继续履行案涉房屋买卖合同,刘先生赔偿违约金22万元及中介佣金33000元。法院依法追加中介公司和刘先生的妻子作为第三人参加诉讼。

 

  法庭上,刘先生称,他没有主动委托中介卖房。他听中介人员说滕先生出的价钱不错,也没有问过妻子就签了买卖合同,现在妻子不同意卖房。他之所以没有告诉妻子卖房,是想卖了之后换个大房给妻子一个惊喜。刘先生的妻子也称,自己确实不知情,她不可能卖这房子。

 

  法院认定业主须赔违约金

 

  滕先生和中介公司都表示,当时他们问过刘先生,确认他妻子同意卖房且刘先生的家里人都知道卖房的事,但他们无法向法院提交证据。他们也确认,签合同时刘先生的妻子没有到现场。

 

  经查,案涉商品房系登记在刘先生一人名下,在他与妻子婚姻存续期间买的。东莞市第二人民法院经审理认为,在没有证据表明刘妻明确同意的情况下,作为房屋产权登记人的刘先生单方出售夫妻共有的房屋,该房屋买卖合同仍应当认定为合法有效,但因刘妻现不同意卖房,该合同客观上无法继续履行,刘先生构成违约,买家有权要求刘先生按合同约定支付违约金22万元。此外,刘先生的违约行为客观上造成了买家支付的佣金损失,应予赔偿。由于买家对于定金并无提出诉讼请求,案涉定金可由双方另行解决。

 

  法院作出一审判决,判令刘先生向买家滕先生支付违约金22万元、购房佣金33000元,驳回滕先生的其他诉讼请求。刘先生不服,提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。

 

  【法官说法】

  合同有效

  违约方应付出代价

 

  本案承办法官称,这是在近年房价上涨的市场环境下,业主毁约不卖,导致买家起诉索赔的一则典型案例。

 

  法官表示,虽然案涉房产为刘先生夫妻的共同财产,刘先生没有完全的处分权,但夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全处分权,只对房屋能否顺利办理物权变更登记产生影响,对于物权变动的引发原因即买卖合同的生效与否并不产生影响。合同的生效与否,取决于合同的双方是否具备相应民事行为能力。本案中,买卖双方均为完全民事行为能力人,双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示,合同并不属于法律规定的法定无效的情形。案涉房屋买卖合同依法应当认定有效,合同当事人均应按合同约定履行义务。

 

  法官认为,民事交易,应当尽可能尊重民事主体的意思自治,不宜轻易否定民事合同的效力,要使违约行为付出应有的代价。如此,才能有效促进培育市场交易中诚实信用的风气。

 

  不支持合同继续履行

 

  根据法律规定,在夫妻单方出售夫妻共同的房屋的情况下,买方获得房屋应同时具备三个前提条件,即善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续。法官表示,本案中,案涉房屋买卖合同虽依法有效,但买家并没有同时符合上述三个条件。

 

  法官解释称,刘先生的妻子不同意卖房,买家并无证据证明刘先生签合同时已获其妻子授权或者事后追认。因合同的履行必然侵害到刘妻对涉案房产的所有权,故法院不予支持继续履行合同。

 

  跟有配偶的业主进行二手房交易应注意什么?

 

  法官建议,买家应当要求该业主的配偶以书面或者录像的形式确认同意,最好在买卖合同上共同签字确认,免生波折。


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