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提高法律风险意识 保障房租售设限违规者自担其责

作者:胡勇 徐伟伦 曾良科    来源:法制日报    更新时间:2019-05-05 14:44:09   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

保障性住房作为维护房地产市场基本稳定、实现受保障群众住有所居的有力措施近年来得到了较快发展但随之而来的矛盾纠纷也呈现逐年增加的趋势。近日北京市第一中级人民法院召开涉保障性住房纠纷审判工作情况新闻通报会调研发现目前涉保障性住房案件涉及的违法违规问题较为突出表现在违规转租牟利、非法占有房屋、违法提前出售等方面。

 

  《法制日报》记者从中选取了4个典型案件希望借此提高有关各方的法律风险意识自觉遵守诚实信用原则提升保障性住房运营管理水平切实提高保障性住房的安居效果。

 

  转租公租房营利解除合同退租金

 

  2016年10月12日胡某与杨某签订了房屋租赁合同约定胡某承租杨某房屋一间租赁期限为1年。随后胡某支付了一年的租金2.8万余元并于2016年10月16日入住该房屋。

 

  然而仅入住了两个月租赁房屋所在地公租房管理机构工作人员告知胡某涉案房屋属于北京市公租房胡某不是原承租人无法继续承租并要求腾退房屋。该机构工作人员同时告知杨某无权将该房屋再次转租。

 

  事后胡某多次与杨某协商要求杨某退还自己之前已提前支付的剩余房屋租金但杨某均以各种理由拒不退还。为维护自身权益胡某诉至法院请求解除与杨某签订的房屋租赁合同并请求杨某返还自己提前支付的房屋租金及押金共计23675元。

 

  对此杨某当庭表示不同意胡某的诉讼请求其认为胡某的家属因为退款一事将其打伤造成了身体和精神上的双重伤害故不同意退还剩余租金和押金。

 

  法院审理后认为因涉案房屋系公租房禁止转租转租致使合同目的无法实现依法应予解除。合同解除后尚未履行的终止履行已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本案中胡某根据合同法有关规定有权主张解除其与杨某于2016年10月12日签订的房屋租赁合同。此前杨某已退还胡某房屋租金1000元还应退还胡某押金及剩余租期内的房屋租金共计23675元。

 

  据此法院判决解除杨某与胡某签订的房屋租赁合同并判令杨某退还胡某房屋租金及押金共计23675元。

 

  法官提醒公租房的保障属性决定了承租人只能限定于特定的受保障群众若公租房承租后承租人再自由选择转租对象违反政策初衷次承租人也面临解除合同和腾退房屋的风险。

 

  家人过世失资格无权继承应腾退

 

  2016年1月19日出租人某危改办公室和承租人刘某签订了一份公租合同。合同第九条约定:刘某在租赁期间死亡的合同自行解除共同申请家庭成员经复核仍符合公共租赁住房申请标准的可在重新签订公共租赁住房合同后继续承租该房屋。上述合同附件三“承租人家庭成员情况统计表”显示小刘为承租人刘某之女。

 

  2017年1月17日房屋所在的某区住房保障办公室向危改办公室发送了一份取消家庭住房保障资格通知书声明小刘已不再符合公共租赁住房的配租条件称已作出取消该家庭住房保障资格的决定请危改办公室按照租赁合同相关约定处理。随后危改办公室诉至法庭要求小刘腾退涉案房屋。

 

  一审法院审理后认为该公租合同解除后作为共同居住人的小刘未取得家庭住房保障资格未与危改办公室重新签订合同故此小刘已经无权占用该房屋其继续占用该房屋构成了对危改办公室物权的妨害据此判令小刘腾退房屋。

 

  小刘不服一审法院判决提起上诉主张刘某虽已去世但自己作为共同居住人对该房屋依然拥有承租的权利并在庭审中提交了其与丈夫的离婚判决书认为自己无任何收入现又已离婚符合申请公租房的条件因此请求法院撤销原审判决发回重审或改判驳回危改办公室的诉讼请求。

 

  北京一中院审理后认为涉案公租合同明确约定承租方在租赁期间死亡的合同自行解除。承租人刘某于2017年1月去世相关住房保障管理部门已作出取消小刘家庭住房保障资格的决定。公租合同解除后小刘经审核未取得家庭住房保障资格未与危改办公室重新签订合同在此情形下一审法院判决小刘腾退房屋并无不当之处。

 

  据此北京一中院维持一审法院要求小刘腾退房屋的判决并依法驳回了小刘的上诉请求。

 

  法官提醒在受保障家庭出现内部变化时应当自觉向产权单位进行申报并依法依规配合重新审定受保障资格。如不再具备受保障资格则应当配合后续处置主动腾退不应继续占用相应房屋。

 

  伪造骗购安置房合同无效返房产

 

  某公司作为相关安置房产权单位的合作方负责定向安置房资格的审查工作。然而该公司拆迁项目部员工张某在工作中采取私刻相关部门公章并伪造有关人员签字的手段违法进行定向安置房资格审核致使多套房屋出售给了不具备购买资格的人员。

 

  徐某就是其中的一人他并非拆迁区域的被安置人员也未申请过定向安置房。但张某称出于朋友义气伪造了徐某的审批手续致使产权单位误认为徐某具有购买定向安置房的资格。2017年2月26日产权单位与徐某签订合同约定徐某购买一套86.76平方米的房屋。之后徐某依约取得了房屋的产权证书权利性质为按经济适用住房管理。徐某为此向产权单位支付了购房款及相关费用90余万元之后房屋由徐某占有使用。

 

  产权单位发现问题后诉至法院请求法院确认其与徐某签订的房屋买卖合同及补充协议无效判令徐某配合恢复涉案房屋的产权登记将该房产变更回产权单位名下并腾退返还涉案房屋。

 

  对此徐某辩称涉案合同购买的是经济适用房且房屋已经交付并过户且审核不严属于张某所为相关后果不应由自己承担。

 

  法院审理后认为损害社会公共利益的合同应属无效。本案中徐某并非涉案被拆迁区域的被安置人口依据相关规定及办法无法购买涉案的定向安置房。而案外人张某利用私刻印章等手段伪造审批手续致使产权单位误认为徐某具备购房资质而与其签订房屋买卖合同。因此产权单位与徐某签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益应当认定为无效。合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还。

 

  据此法院判决恢复涉案房屋的原始登记徐某向产权单位返还涉案房屋。经适房交易受限五年内买卖无效

 

  2012年10月23日闻某与赵某签订了房屋买卖合同约定出卖人赵某将一房屋出售给闻某双方约定交易价格为60万元赵某拿到房本后应配合闻某办理房屋过户手续将来过户所发生费用由闻某承担。然而合同签订后不久赵某诉至法院主张其与闻某签订的房屋买卖合同无效。

 

  在审理过程中闻某向一审法院提交了诉争房屋的查询信息该查询信息显示涉案房屋的登记时间为2012年10月9日。双方均认可在签订房屋买卖合同时该经济适用住房距离初始交易尚不满5年。一审法院审理后认为双方签订房屋买卖合同时诉争经济适用房屋尚处于限制上市交易期限内故支持赵某的主张判决该房屋买卖合同无效。

 

  闻某不服一审法院判决上诉至北京市一中院认为诉争房屋已经以市场价出售给自己合同约定赵某取得房本后应配合办理过户因此请求一中院撤销一审法院的判决发回重审或依法改判支持其诉讼请求。

 

  一中院审理后认为合同效力问题属于人民法院审理合同案件应当主动审查的范围根据规定购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。本案中涉案房屋为赵某于2008年4月11日购买的经济适用住房闻某与赵某于2012年10月23日签订房屋买卖合同时属于在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房。据此一中院终审认定双方签订的合同应属无效判决驳回上诉维持原判。

 

  合同法相关规定

 

  第五十二条 有下列情形之一的合同无效:

 

  一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益;

 

  恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;

 

  以合法形式掩盖非法目的;

 

  损害社会公共利益;

 

  违反法律、行政法规的强制性规定。

 

  第五十八条 合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承担相应的责任。《公共租赁住房管理办法》相关规定

 

  第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

 

  公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查发现有违反本办法规定行为的应当及时依法处理或者向有关部门报告。《经济适用住房管理办法》相关规定

 

  第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

 

  购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

 

  购买经济适用住房满5年购房人上市转让经济适用住房的应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款具体交纳比例由市、县人民政府确定政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。

 

  上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明并明确相关违约责任。

 

  无论是公共租赁住房还是经济适用住房都是国家为了实现人民群众住有所居的目标而建造的保障性住房。

 

  依照国家相关政策规定承租、购买保障性住房需要具备一定的条件。一般来说只有承租、购买普通商品住房有一定困难的低收入群众才有资格承租、购买保障性住房。

 

  然而目前个别地方在保障性住房的租赁、买卖过程中存在一些乱象违反了国家设立保障性住房制度的初衷。

 

  有些人弄虚作假伪造证明文件骗取租赁、购买保障性住房资格;有些保障性住房的拥有者违反国家规定擅自进行转租、转卖;还有人丧失相关资格后拒绝腾退保障性住房占便宜没够。

 

  保障性住房租赁、买卖中的乱象折射出个别人诚信缺失、见利忘义也反映出保障性住房管理中存在诸多漏洞损害了社会的公平正义。

 

  弄虚作假、违反国家法律政策的民事行为是无效的因此在此基础上签订的合同应当宣告无效并依法责令改正。我们希望有关部门能够进一步完善保障性住房管理制度细化审核方法强化监督执纪确保保障性住房真正起到保障困难群众住有所居的作用。(来源:法制日报


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