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交了买房定金后遭遇三价合一 能退定吗?

来源:广东消委会网    更新时间:2018-04-24 09:27:25   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

提问秘书长:廖学颜 广东省消委会副会长
本人于2018年1月20日有中介凑成一套二手房交易,1/20签约,按中介要求付5万定金,中介按当时东莞政策评估的此套房个税是20000元, 由于过年放假,银行审批到4月份公布同贷结果,而4/1东莞开始实施三价合一行政,个税一下子从原来的20000元变成了130000万,我一个打工者,好不容易攒点首付,由于政策变化,已完全失去购买能力,,与卖家多次沟通退回定金,和平解约,可业主死活不同意退定金。 烦请帮忙确认:由于国家政策变化,导致消费者完全失去购买能力,是否属于不可抗拒的原因,退回辛辛苦苦攒下的定金。盼复,谢谢
秘书长回答:
您好,谢谢您的咨询。 根据我国《民法通则》、《合同法》规定:“不可抗力”就是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,例如:自然灾害、战争、政府行为、罢工等等。不可抗力是一项免责条款,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。 各城市出台的住房政策具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。而根据法律规定,只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴。 房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房政策在司法实践当中不宜认定为“不可抗力”。 那么消费者交了定金后遇到“三价合一”,购房门槛增高,超过经济承担能力了能退定吗? 据了解,目前大部分的二手房买卖合同中,都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用,因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。 值得注意的是,《合同法》中也有规定情势变更原则,如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用,大幅度增加了买方的购房成本,导致买方购房已无法成为事实,经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的,人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 建议消费者根据上述规定结合自身实际情况进行维权,若协商不成,如有仲裁协议可申请仲裁,也可以向法院提起民事诉讼。 最后提醒消费者:住房政策的变化以及交易时间过长,一直是造成二手房交易纠纷的主要原因,而降低二手房交易风险的纠纷,一是挑选专业程度高的中介机构以及中介从业人员,以及熟悉二手房交易流程的法律人士,代为梳理交易流程,并提供专业的意见;其次,就是买卖双方应当就各自的具体情形来完善买卖合同条款。

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