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佛山消委会:警惕楼市政策环境变化及合同履约风险

作者:钟贤锦    来源:佛山市消委会     更新时间:2017-04-07 11:21:44   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

近段时间,佛山火爆的楼市撩动着消费者的情绪,佛山市住建局在半月内三次下文进行调控。不断加码的楼市调控政策为消费者的购房需求增加了条件限制,成为消费者必须面对的外在要求。加上开发商存在格式合同条款泛滥,消费者处于明显的弱势地位,导致权利义务失衡,消费者合法权益得不到保障。为此,佛山市消费者委员会针对商品房买卖交易发布消费警示,提醒消费者理性、合法消费,避免陷入消费陷阱而导致财产损失,并应时刻关注政策环境变化以及合同履约情况等因素:

一、关注政策环境变化,确保自身可以有效订立商品房买卖合同并成功过户。

虽然商品房买卖合同在买卖双方订立后即成立并生效,但在国家和地方关于房地产的政策影响下,如不符合购买条件,则可能存在如下风险:

1.无法办理商品房买卖合同备案手续,将无法取得房产证,权益不能得到保障。

根据佛山市最新的限购政策,本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售限购区域的新建商品住房;非本市户籍居民家庭在本市没有住房的,在限购区域购买新建商品住房时,需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定;非本市户籍居民家庭在本市拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限购区域的新建商品住房。消费者要注意,这里的“已拥有”,包括在本市五区范围内已经取得房产证或已备案商品房买卖合同的所有住房。

另外,对于1年累计社保或所得税的情况,不能补缴,也无法通过其他弄虚作假手段取得。如售楼员要求消费者配合作假并支付款项的,应当引起警惕,有案例显示,此前通过此类违法或不诚信手段取得购房资格的,行贿的销售人员、购房者以及受贿的社会保险或税务部门工作人员已被判刑,且原商品房买卖合同也归于无效,请广大消费者诚信、合法消费,避免严重的法律责任。

在商品房买卖合同无法备案的情形下,购房者的房产证将无法办理,在此情形下,开发商可以再将房产出售给第三方,购房者可能承担损失。

2.无法办理住房贷款手续,导致履行不能,可能承担违约金或定金损失。

在限购政策的影响下,商业银行对购房者的贷款审批、首期款的支付要求等,均有明显提高。如在订立商品房买卖合同以后,因各种原因导致无法申请贷款的,购房者将可能承担商品房买卖合同中的违约金责任(一般为房款的10%)或者认购阶段的定金损失。

佛山市消委会提醒消费者在签署认购书、商品房买卖合同之前,一定要依照限贷政策,结合自身信用记录,查询贷款的资格、款项数额等情况,合理谨慎消费。不得采取虚假手段申请贷款,避免贷款无法审批导致的法律责任承担。

二、关注商品房买卖合同履约情况,避免履约风险。

商品房买卖合同的履行,直接关系到消费者能否取得房产居住使用,也关系到消费者能否取得房产证予以确权。佛山市消委会曾接到投诉,消费者首先在限购区内购置房产一套,但是开发商却未按合同要求办理备案手续。后来,该消费者又非限购区域购买了另一套住房,并办理了备案手续。但因系统显示该消费者在本市已有一套房产,导致之前购买第一套房所订立的合同无法完成备案手续、也无法取得房产证,只能解除合同,退还房款及利息。因此,消费者应当关注开发商履约的以下几个时间点:

1.商品房买卖合同备案时间。依照《城市商品房预售管理办法》第十条“……开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定,开发商应当在30日内进行预售合同登记备案。消费者一定要关注开发商有无依照规定和约定办理备案登记手续,因为这关系到后续房产证能否成功办理,也与限购区内的购房资格密切相关。 

2.契税缴纳时间。如开发商代为缴纳契税的,需要在备案日期后90日内交纳,消费者应密切注意该时间点,确保契税缴纳到位,以免影响后续手续办理。 

3.房产证取得时间。合同约定一般在180日内办理,消费者应引起重视。 

另外,对于开发商的履约状况,消费者还应关注竣工验收情况;小区供电、供水、供气等配套设施的建设开通情况等。

三、针对开发商格式合同条款泛滥、侵犯消费者合法权益的情况,佛山市消委会促请有关职能部门履行监管职责,要求开发商予以整改。格式条款一般体现在:

1.认购书增加条款,导致退还定金几乎不可能。

按照住建和工商部门推荐的认购书版本,尚存与开发商协商《商品房买卖合同》条款的空间,对于定金,也无严格的扣罚内容。但从现阶段开发商提供的认购书版本来看,多数均具有《商品房买卖合同》的基本内容,如:付款时间、交付时间、违约责任等,且对扣罚定金的约定内容涵盖消费者的所有违约情形,包括:各种原因不订立商品房买卖合同;因限购政策无法完成合同备案、无法申请银行贷款。这些条款内容,权利义务失衡,应当予以整改。

2.开发商订立的补充协议中含有不合理的减轻、免除自身责任,而加重消费者责任的格式条款。

开发商假借各种名义,在商品房买卖合同固定颁布的填充部分,或者在双方订立的补充协议、各种名义的承诺书、申请书中,相关内容剥夺消费者的权利,增加消费者义务,豁免开发商的义务。一般体现在:对消费者违约的情形,收取高额、高比例的违约金;对于开发商违约,轻描淡写,权利义务关系不对等。在补充协议中,对开发商应当履行的商品房质量条款、规划调整责任、办理合同备案、房产证手续延期、办理竣工验收延期等应当承担责任的内容,豁免开发商的违约责任。在关于限购限贷等的政策宣示中,单方要求消费者做出承诺,以此作为万一消费者无法订约、履约时要求消费者承担违约责任的依据。在整个买卖交易中,消费者对于一些法律文书无从介入,即使有意见消费者也不能作出修改,否则中止交易。这种不合理的“霸王条款”使消费者的合法权益得不到保障,促请职能部门对此进行加强监管,要求开发商在交易过程中予以平等协商。

四、商品房买卖领域消费者知情权不足。市消委会倡议开发商通过多种渠道,告知消费者合同履约的进展情况,使之符合《消费者权益保护法》关于消费者知情权的规定。


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